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Contrat :

Jurisprudence : Loi Carrez - Cave aménagée -Erreur de mesurage - Vente en bloc de plusieurs lots

Loi Carrez Dans un souci de protection des acqu√©reurs, le l√©gislateur impose au vendeur d'un lot de copropri√©t√© de fournir la superficie de la partie privative du lot vendu avec une grande pr√©cision, sous peine de se voir assigner en r√©duction du prix devant les tribunaux (loi du 6.7.65 : art.46). Dans de r√©centes d√©cisions, les magistrats de la Cour de cassation ont apport√© quelques pr√©cisions quant aux lots √† prendre en compte pour le calcul de la superficie habitable, aux conditions √† r√©unir pour les acqu√©reurs d√©sireux de se voir accorder une r√©duction du prix de vente, ainsi qu'au montant pr√©cis de cette r√©duction de prix en cas de vente en bloc de plusieurs lots de copropri√©t√©. Cave am√©nag√©e (Cass. Civ. III : 5.12.07) La loi Carrez indique que la superficie √† prendre en compte pour le mesurage du lot de copropri√©t√© vendu est celle des planchers, des locaux clos et couverts apr√®s d√©duction des surfaces occup√©es par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fen√™tres. Sont notamment exclus les caves, garages, et emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots d'une hauteur inf√©rieure √† 1,80 m ou inf√©rieurs √† 8 m¬≤. En l'esp√®ce, la question s'est pos√©e au sujet d'une cave am√©nag√©e en pi√®ce au sous-sol, suite √† des travaux de transformation autoris√©s. Les acqu√©reurs ont assign√© le vendeur en r√©duction du prix de vente estimant que la surface de cette " cave " n'aurait pas d√Ľ √™tre prise en compte pour le calcul de la superficie si l'on s'en r√©f√®re au r√®glement de copropri√©t√©. Tant les magistrats du fond que ceux de la Cour de cassation rejettent cette argumentation estimant que le mesurage des lieux doit se rapporter exclusivement √† la destination physique des lieux, et ce m√™me si le r√®glement de copropri√©t√© comporte une mention diff√©rente. En d'autres termes, le r√®glement de copropri√©t√© ne peut servir de base au calcul de la superficie des lots. Erreur de mesurage (Cass. Civ III : 5.12.07) La Cour de cassation vient confirmer une d√©cision tr√®s remarqu√©e rendue en 2006 au sujet de l'action en r√©duction du prix de vente engag√©e par les acqu√©reurs d'un lot de copropri√©t√© dont la surface pr√©vue √† l'acte de vente √©tait erron√©e. En l'esp√®ce, les acqu√©reurs r√©clamaient une diminution du prix de vente aupr√®s des vendeurs en raison d'une erreur quant √† la superficie r√©elle du lot. Les magistrats du fond avaient alors rejet√© la demande des acqu√©reurs au motif qu'ils √©taient mal fond√©s √† reprocher au vendeur une erreur de superficie dont ils avaient connaissance. En effet, les acqu√©reurs √©taient pr√©sents dans les lieux depuis 15 mois, et avaient pris le soin d'informer le notaire de cette erreur. La Cour de cassation a cass√© l'arr√™t rappelant tr√®s fermement que la restitution du prix de vente ne doit pas s'analyser comme un pr√©judice indemnisable, mais constitue une sanction de l'erreur de mesurage r√©alis√© √† l'occasion de la vente du lot de copropri√©t√© (cf. Cass. Civ III : 22.11.06). Les magistrats en concluent que la connaissance par l'acqu√©reur avant la vente de la superficie r√©elle du bien vendu ne le prive pas de son droit √† la diminution du prix, qui n'est pas subordonn√© √† la preuve d'un pr√©judice. En d'autres termes, les acqu√©reurs n'ont ni √† apporter la preuve de leur bonne foi, ni √† apporter la preuve d'un pr√©judice, la simple erreur de mesurage ouvrant droit √† une diminution du prix de vente √† leur profit. Vente en bloc de plusieurs lots (Cass. Civ III : 16.1.08) Par cette d√©cision, la Cour de cassation apporte une pr√©cision importante en mati√®re de vente " en bloc " de plusieurs lots de copropri√©t√©, quant au mode de calcul de la r√©duction du prix de vente accord√©e √† l'acqu√©reur l√©s√©. Elle se situe dans la continuit√© de deux arr√™ts tr√®s remarqu√©s rendus en 2007 : le premier a int√©gr√© dans le champ d'application de la loi Carrez les ventes d'un ensemble de lots de copropri√©t√©, et le second a instaur√© la notion d'unit√© d'habitation √† prendre en compte pour le calcul de la superficie (cf. Cass. Civ III : 28.3.7 et 7.11.07). En l'esp√®ce, les acqu√©reurs assignent le vendeur en diminution du prix de vente, estimant que le lot correspondant au jardin et √† la piscine n'aurait pas d√Ľ √™tre pris en compte. Les acqu√©reurs ont pu obtenir gain de cause sur ce point. N√©anmoins, les magistrats du fond, pour appr√©cier le montant de la r√©duction du prix de vente, ont appliqu√© le quantum √† restituer au regard du prix au m¬≤ par une r√®gle proportionnelle. Si 270 m¬≤ valent 335 387,84 ¬Ä, les magistrats consid√®rent que l'acqu√©reur aurait d√Ľ d√©bourser pour une surface de 183,7 m¬≤ un prix total de 228 187,95 ¬Ä (183,7 x 335 387,84 / 270). En rejetant cette m√©thode de calcul, la Cour de cassation nous √©claire quant √† la notion de " r√©duction correspondant √† la moindre mesure ". La r√©duction doit correspondre au prix fix√© globalement diminu√© de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. En d'autres termes, les juges consid√®rent que la d√©termination de la r√©duction √† appliquer doit s'appuyer sur la valeur r√©elle du lot exclu (jardin et piscine) et non sur sa valeur math√©matique telle qu'il en r√©sulte par une simple r√®gle de trois. Notons toutefois que la Haute Cour n'apporte aucune pr√©cision quant √† la m√©thode de calcul permettant de d√©terminer la valeur pr√©cise des lots qui n'ont pas √©t√© pris en compte pour le calcul de la surface habitable. Il est donc permis de penser qu'une mesure d'expertise sera n√©cessaire pour √©valuer au plus juste la valeur r√©elle de ces lots. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle les magistrats de la Haute Cour ont pris soin de renvoyer l'examen de cette affaire devant la Cour d'appel. Droit de jouissance exclusive d'une partie commune (Cass. Civ III : 16.1.08) Un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune n'est pas un droit de propri√©t√©. Il ne rentre donc pas dans le champ d'application de la loi Carrez.

 

Date : 2008-01-16
Sources : anil    

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