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Loyer :

Indexation des loyers / d√©p√īt de garantie / versement direct de l'allocation logement (loi du 8.2.08 : JO du 9.2.08)

L'allocation logement en tiers payant (art.11) L'allocation logement est dor√©navant vers√©e, s'il le demande, au pr√™teur lorsque l'allocataire est emprunteur et au bailleur lorsque l'allocataire est locataire. Jusqu'√† maintenant l'emprunteur ou le locataire devait pr√©alablement donner son autorisation pour ce versement en tiers payant. Le logement locatif doit pour cela r√©pondre aux caract√©ristiques d'un logement d√©cent et √† des conditions de peuplement minima. Pour les logements compris dans un patrimoine d'au moins dix logements dont le propri√©taire ou le gestionnaire est un organisme d'habitations √† loyer mod√©r√©, une soci√©t√© d'√©conomie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ou l'√©tablissement public de gestion immobili√®re du Nord-Pas-de-Calais et les soci√©t√©s √† participation majoritaire de cet √©tablissement, le bailleur peut continuer √† percevoir l'allocation s'il s'engage par convention avec l'Etat √† rendre le logement d√©cent dans un d√©lai fix√© par cette convention. Le bailleur adresse une copie de la convention aux organismes payeurs de l'allocation logement. Le pr√™teur ou le bailleur d√©duit l'allocation logement du montant du loyer ou de celui des charges de remboursement. Il doit porter cette d√©duction √† la connaissance du locataire. Lorsque le bailleur ou le pr√™teur ne pratique pas cette d√©duction, l'allocation est vers√©e √† l'allocataire (locataire ou emprunteur suivant le cas). Lorsque l'organisme payeur a vers√© une allocation indue et que le bailleur ou le pr√™teur justifie avoir proc√©d√© √† la d√©duction pr√©vue par la loi, le trop-per√ßu est recouvr√© aupr√®s de l'allocataire. NB : d√©sormais le dispositif du tiers payant est quasiment identique en APL et en allocation logement (allocation logement √† caract√®re familial ou social), √† la diff√©rence pr√®s qu'en APL il est automatique, alors qu'en AL le bailleur doit demander le tiers payant. Prises dans le cadre de la loi sur le pouvoir d'achat du 8 f√©vrier 2008, les nouvelles dispositions concernant le logement ont suscit√© d√®s la fin 2007 de tr√®s nombreuses questions dans les ADIL, particuli√®rement le nouvel indice de r√©vision des loyers, dont la non-r√©troactivit√© aux baux en cours n√©cessite un effort de p√©dagogie, d'autant plus important que des interpr√©tations diverses, au lendemain de la publication de la loi, ont pu troubler les bailleurs et les locataires. Le nouvel indice de r√©vision des loyers (art.9) Depuis le 1er janvier 2006, la r√©vision des loyers des logements soumis √† la loi du 6 juillet 1989 se fait en fonction de l'indice de r√©vision des loyers (IRL) publi√© par l'INSEE. L'augmentation qui r√©sulte de l'application d'une clause de r√©vision pr√©vue dans le bail ne peut √™tre sup√©rieure √† la variation de l'indice de r√©f√©rence des loyers. Les modalit√©s de calcul de cet IRL s'appuyaient jusqu'au 10 f√©vrier 2008, sur l'√©volution des prix √† la consommation, du co√Ľt des travaux d'entretien et d'am√©lioration du logement et de l'indice du co√Ľt de la construction. A compter du 10 f√©vrier 2008 (lendemain de la date de publication de la loi), l'IRL correspond √† la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'√©volution des prix √† la consommation hors tabac et hors loyers. Ce nouvel indice de r√©f√©rence des loyers (dont la composition change, mais pas le nom) s'applique aux nouveaux contrats de location qui prennent effet √† compter du 10 f√©vrier 2008 ; il s'applique √©galement aux baux en cours, c'est-√†-dire aux r√©visions de loyer de ces baux qui interviennent √† compter du 10 f√©vrier 2008, et ceci, sans qu'il soit n√©cessaire de faire un avenant au bail. Il s'applique comme l'ancien IRL aux locations de logements utilis√©s √† titre de r√©sidence principale hors HLM, lou√©s vides ou meubl√©s (les loyers des locations meubl√©es sont r√©vis√©s en fonction de l'IRL depuis la loi Dalo du 5.3.07), mais √©galement aux b√Ętiments d'habitation lou√©s dans le cadre de baux ruraux, et aux redevances de loyers dans le cadre d'une location accession. Calcul de la r√©vision des loyers Entre le 1er janvier 1995 et le 31 d√©cembre 2005, la moyenne de l'indice national du co√Ľt de la construction (ICC) √©tabli et publi√© par l'INSEE servait de base √† la r√©vision des loyers. Pour calculer les r√©visions annuelles qui auraient d√Ľ intervenir avant le 1er janvier 2006, il convient donc de se r√©f√©rer √† cet indice et aux r√®gles applicables lors de chaque r√©vision. Depuis le 1er janvier 2006, c'est l'indice de r√©f√©rence des loyers (IRL) toujours publi√© par l'INSEE chaque trimestre qui sert de r√©f√©rence. Cet indice √©tait jusqu'au 9 f√©vrier 2008 constitu√©, pour 60 % de l'indice des prix √† la consommation hors tabac et hors loyers, pour 20 % de l'indice du co√Ľt de la construction, et pour 20 % de l'indice des prix des travaux d'entretien et d'am√©lioration du logement. Pour calculer les r√©visions annuelles qui devaient intervenir entre le 1er janvier 2006 et le 9 f√©vrier 2008, il convient de se r√©f√©rer aux valeurs et √† l'√©volution de cet ancien IRL. Le nouvel indice s'applique aux baux en cours mais la loi n'a pas d'effet r√©troactif. A compter du 10 f√©vrier 2008, l'IRL correspond √† la moyenne sur les douze derniers mois, de l'√©volution des prix √† la consommation hors tabac et hors loyers. Les r√©visions annuelles intervenant √† compter du 10 f√©vrier 2008 doivent √™tre calcul√©es √† partir de ce nouvel IRL publi√© par l'INSEE. L'indice de r√©f√©rence des loyers est un indice trimestriel, r√©f√©rence 100 au quatri√®me trimestre 1998, publi√© chaque trimestre par l'INSEE. D√©sormais, la publication du nouvel IRL se fait plus rapidement. Nouveau rythme de publication des indices Les dates de publication de l'IRL par l'INSEE sont modifi√©es. Avant le 14 f√©vrier 2008, date de la publication par l'INSEE du nouvel indice de r√©f√©rence des loyers, les indices √©taient publi√©s par l'INSEE avec deux trimestres de retard. On connaissait : - √† la mi-janvier : IRL 3√®me trimestre ; - √† la mi-avril : IRL 4√®me trimestre ; - √† la mi-juillet : IRL 1er trimestre ; - √† la mi-octobre : IRL 2√®me trimestre. D√©sormais l'INSEE publie les nouveaux IRL avec un seul trimestre de d√©calage. - L'indice de r√©f√©rence des loyers du 1er trimestre a √©t√© publi√© le 16 avril (il s'√©tablit √† 115,12) ; - L'indice de r√©f√©rence des loyers du 2√®me trimestre sera publi√© vers le 15 juillet ; - L'indice de r√©f√©rence des loyers du 3√®me trimestre sera publi√© vers le 15 octobre ; - L'indice de r√©f√©rence des loyers du 4√®me trimestre sera publi√© vers le 15 janvier suivant. Les dates pr√©cises sont annonc√©es dans le cadre du programme quadrimestriel concern√©, diffus√© par l'INSEE le 25 de chaque mois. La r√®gle est de r√©viser les loyers en fonction de l'indice de r√©f√©rence qui figure dans le bail, en pratique, le dernier indice connu √† la date de signature du bail. C'est pourquoi les baux sign√©s √† compter du 10 f√©vrier 2008, par exemple le 1er mars 2008 se r√©f√©reront √† l'IRL du 4√®me trimestre, alors que les loyers r√©vis√©s au 1er mars 2008 en application d'un bail sign√© au 1er mars 2006 ou mars 2007 par exemple, font r√©f√©rence √† l'IRL du 3√®me trimestre. Comment r√©viser un loyer dont le montant n'a pas √©t√© r√©vis√© depuis plusieurs ann√©es ? Sous r√©serve qu'une clause de r√©vision soit pr√©vue dans le contrat de location, le bailleur qui n'a pas demand√© la r√©vision du loyer dans les ann√©es pass√©es, peut r√©ajuster le loyer. Il faut alors reconstituer le loyer tel qu'il aurait d√Ľ √™tre si les r√©visions annuelles pr√©vues dans le bail avaient √©t√© effectu√©es : on applique les indices en vigueur aux dates auxquelles auraient d√Ľ intervenir les r√©visions : selon les dates, la moyenne sur 4 trimestres de l'indice du co√Ľt de la construction (ICC), l'ancien indice de r√©f√©rence des loyers (IRL) ou le nouvel IRL. Pour en savoir plus : cf. exemples de calcul de r√©vision des loyers sur le site http://www.anil.org/questions-r√©ponses et voir les IRL www.insee.fr. Un d√©p√īt de garantie r√©duit √† un mois (art.10) Pour garantir le respect des obligations du locataire (paiement du loyer, des charges et des √©ventuelles r√©parations locatives qui pourraient lui √™tre imputables), le versement d'un d√©p√īt de garantie peut √™tre pr√©vu au contrat. Ce d√©p√īt de garantie est dor√©navant limit√© √† un mois de loyer hors charge. Il est vers√© √† la signature du bail directement par le locataire ou par l'interm√©diaire d'un tiers (cf. infra ¬ß l'extension de l'Avance LOCA-PASS du 1 % logement). Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux contrats sign√©s √† compter du 9 f√©vrier 2008 (date de la publication de la loi au Journal Officiel). L'allocation logement en tiers payant (art.11) L'allocation logement est dor√©navant vers√©e, s'il le demande, au pr√™teur lorsque l'allocataire est emprunteur et au bailleur lorsque l'allocataire est locataire. Jusqu'√† maintenant l'emprunteur ou le locataire devait pr√©alablement donner son autorisation pour ce versement en tiers payant. Le logement locatif doit pour cela r√©pondre aux caract√©ristiques d'un logement d√©cent et √† des conditions de peuplement minima. Pour les logements compris dans un patrimoine d'au moins dix logements dont le propri√©taire ou le gestionnaire est un organisme d'habitations √† loyer mod√©r√©, une soci√©t√© d'√©conomie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ou l'√©tablissement public de gestion immobili√®re du Nord-Pas-de-Calais et les soci√©t√©s √† participation majoritaire de cet √©tablissement, le bailleur peut continuer √† percevoir l'allocation s'il s'engage par convention avec l'Etat √† rendre le logement d√©cent dans un d√©lai fix√© par cette convention. Le bailleur adresse une copie de la convention aux organismes payeurs de l'allocation logement. Le pr√™teur ou le bailleur d√©duit l'allocation logement du montant du loyer ou de celui des charges de remboursement. Il doit porter cette d√©duction √† la connaissance du locataire. Lorsque le bailleur ou le pr√™teur ne pratique pas cette d√©duction, l'allocation est vers√©e √† l'allocataire (locataire ou emprunteur suivant le cas). Lorsque l'organisme payeur a vers√© une allocation indue et que le bailleur ou le pr√™teur justifie avoir proc√©d√© √† la d√©duction pr√©vue par la loi, le trop-per√ßu est recouvr√© aupr√®s de l'allocataire. NB : d√©sormais le dispositif du tiers payant est quasiment identique en APL et en allocation logement (allocation logement √† caract√®re familial ou social), √† la diff√©rence pr√®s qu'en APL il est automatique, alors qu'en AL le bailleur doit demander le tiers payant.

 

Date : 2008-02-09
Sources : ANIL    

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